2018年土地“凉凉”!20家外来房企却豪掷248亿重仓东莞

发表于 讨论求助 2019-04-23 18:26:21

阳光城丽景湾

2018年,中央在楼市政策方面并无太多新动作,但调控长期化常态化已成共识,“房住不炒”、“楼市去杠杆”贯穿始终,对房企资金依旧严苛。在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发

据东莞中原战略研究中心(下称:东莞中原)统计的数据显示,在楼市表现平平,房企资金链吃紧的形势下,土地市场降温十分显著,2018年全国土地流拍数量高达1578宗,同比涨幅高达47%,创下2014年以来的历史新高,其中三四线城市流拍尤为明显,一线及二线城市流拍同比大幅上升。

东莞中原分析认为,随着市场调控不断深化,开发商拿地预期发生转变,拿地更加谨慎理性,低溢价或底价成交地块逐渐增多,整体溢价率不断走低,一二三线城市楼面均价均同比有所下滑,尤其二线城市楼面地价下降最为明显,跌幅约12%。

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土地成交面积118.5万㎡

同比增长近5成

2018年东莞政府为缓解市场供需矛盾,商住地推地节奏有所加快,全年供应商住用地35宗,总建筑面积297万㎡,同比上涨48%,成交亦有所回升,用地面积全年成交118.5万㎡,累计成交建筑面积240万㎡,同比上涨30%,土地成交金额高达248亿!但与历史往年相比,随着东莞土地开发强度不断升高,政府推地逐步谨慎,2016年至今连续三年商住地成交仍处历史低位水平。

从成交区域来看,东莞东部片区成为2018年的土地成交大户,企石、东坑、常平、谢岗、横沥等5大镇街累计成交商住用地9宗,全年成交商住用地建筑面积约64万㎡

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土地出让门槛逐步叠加 

溢价率创7年新低

去年全年,房企普遍看好东莞市场,出让金额、保证金、楼面地价再破新高。成功出让的26宗商住用地中,平均楼面地价为10227元/㎡,同比2017年上涨5%,剔除配建后,其可售楼面价为11231元/㎡,同比上涨11%,但溢价率仅为18%,同比2017年下滑了12%,溢价率创近七年新低

“竞租赁自持”、“配建安居房、幼儿园”、“商业自持”等拍地门槛逐步递增,政府土拍限制不断升级,叠加房企资金压力较大,在全国出现大宗用地流拍的形势下,东莞在2018年下半年亦出现3宗商住地流拍,流拍面积16.1万㎡,创下了三年高位。意味着在当前大环境之下,房企拿地更加谨慎理性,导致多地底价或低溢价成交,楼面地价逐步回落。

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占比100%!

26宗商住地全被外来房企收入囊中

2018年,东莞公开出让土地中,万科拿地最为积极,持续扩大土储,成功拿下在虎门、凤岗、南城3宗优质商住用地,累计用地面积13.8万㎡,累计建筑面积高达39.7万;外来房企华润置地亦加大布局步伐,拿下清溪、企石、常平3宗商住用地,累计用地面积13.7万㎡,累计建筑面积27.6万㎡,位列全市房企前二;平安不动产凭借雄厚资金实力,拿下横沥1宗土地,累计用地面积约11.2万㎡

除了万科、碧桂园等老牌房企以外,2018年,外来房企逐步加大进驻东莞市场的步伐。其中龙湖、金茂及新城控股等7家房企首次进驻东莞公开市场拿地。值得一提的是截止至2018年12月底,东莞商住地共计26宗、累计240万㎡用地面积均被外来房企获得,占比首次高达100%,外来房企完全垄断东莞土地市场;值得注意的是,随着房企资金压力渐大,央企凭借雄厚资金实力,陆续入市拿地成为新常态,其中有10宗和累计约84万㎡,分别被华润置地、金地、安徽交投、深圳安居集团和招商蛇口擒获。

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拿地竞争减弱  

国企、央企趁势布局东莞

2019年1月8日,在东莞中原的年度媒体交流会中,东莞中原战略发展中心总经理车德锐对2019年的土地市场给出了自己的分析。

车德锐认为,从东莞政府中长期供地计划来看,未来三年土地招拍挂供应依然维持偏紧态势,房企进入拿地竞争及成本渐大,盈利空间有限。此外,与前两年比,许多镇街土地价值大幅提升,土地价值将明显支撑地价,预示着今年土地定价依然居高不下,而开发商又面临市场降温,回款慢等压力,政府限地价措施持续趋严,开发商拿地行为将持续理性,更趋谨慎。

由于受到诸多因素影响,车德锐认为,2019年的土地市场竞争已经没有之前那么激烈,逐步回归平稳。但受粤港澳大湾区规划利好刺激,国企、央企资金实力比较强,更会在这个窗口期去拿地,加上政府的态度已经发生转变,房地产市场从商品房市场变为共用事业市场,国企/央企将逐步主导市场

消息来源:搜狐焦点东莞站

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